Le bail commercial peut faire l’objet d’une cession qui, bien que libre en principe, peut être assortie de clauses contractuelles limitatives. En matière de renouvellement, bailleur et locataire sont assujettis au respect de certaines formalités.
La cession : un acte libre pouvant être assorti de conditions
La cession du bail commercial permet au locataire de quitter son local sans mettre fin au contrat de bail : il cède donc son droit au bail, soit isolément, soit dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Un nouveau commerçant, le cessionnaire, prends ainsi la succession du locataire sortant, le cédant, dans le cadre du contrat de bail : ce dernier va donc transmettre tous ses droits au cessionnaire qui se substitue à lui, l’acquéreur devenant titulaire du bail et des obligations liées. La cession est un acte libre qui ne peut être prohibé par le bail commercial, des clauses pouvant cependant encadrer l’opération : présence du bailleur lors de la signature de l’acte de cession ou accord de ce dernier, passage devant le notaire etc. En présence d’une clause de garantie solidaire dans l’acte de cession, le cédant est tenu solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers. En vertu de la loi, l’acte de cession doit obligatoirement être signifié au bailleur via un huissier, sans conditions de délais, sous peine d’inopposabilité
Le renouvellement, expresse ou tacite
Le bail commercial classique dit « 3 6 9 » permet au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail commercial qui s’effectue selon deux modalités :
- Tacite reconduction : si ni le locataire ni le bailleur n’ont manifesté leur intention de renouveler le contrat de bail commercial ou d’y mettre fin à la survenance de son terme, celui-ci est implicitement et automatiquement reconduit. Il continue donc de produire ses effets, mais le professionnel locataire perd alors son droit au bail.
- Renouvellement du bail commercial : le bailleur et le locataire conviennent d’un accord pour le renouvellement du bail commercial, en général dans les mêmes conditions que le précédent bien que le loyer puisse être modifié.
Dans le cadre d’un renouvellement, l’initiative appartient principalement au bailleur qui peut délivrer un congé au locataire par acte d’huissier dans les 6 mois qui précèdent la fin du bail commercial. Le congé ainsi notifié peut être ou non assorti d’une offre de renouvellement – le bail 3 6 9 prévoyant des indemnités d’éviction en cas de non renouvellement. La demande de renouvellement peut aussi être formulée par le locataire par voie d’huissier ou par courrier recommandé avec AR, le bailleur disposant alors d’un délai de 3 mois pour y répondre, délais au-delà duquel la demande est considérée comme acceptée.
