Dans un contexte de crise marqué par de profondes transformations du marché immobilier tertiaire, de nouveaux critères émergent en termes d’investissements : nouveaux types d’actifs, mais également une meilleure prise en compte des besoins des collaborateurs
Nouveaux critères d’investissements et nouveaux actifs
La crise sanitaire aura naturellement généré une prudence certaine chez les investisseurs, qui tournent désormais leurs regards vers des actifs dont la vente ou la rentabilité sont assurées. De nouvelles exigences conformes aux impératifs de santé et de sécurité s’installent donc sur le marché des investissements. Ainsi en 2022, 65% des financeurs et organismes de crédit ont pris en compte des critères environnementaux dans leurs conditions de crédit, favorisant également les investissements dans des bureaux sécurisés. L’écologie et la transition énergétique tendent à s’imposer parmi les exigences des investisseurs, du fait notamment de leur lien évident avec les impératifs sanitaire : smart building, empreinte verte et safe building ont donc le vent en poupe, tandis que les certifications et labels – HQE, BREEAM, LEED – sont de plus en plus prisés. Côté actifs/rendements à proprement parler, un nouveau phénomène se distingue en 2022 : celui des « dry core ». Ces derniers correspondent à des actifs sur lesquels les investisseurs attendent une réversion, acceptant temporairement de payer un taux de rendement relativement bas : en tenant compte de la typologie et de la localisation de l’actif, les investisseurs s’attendent en effet à une augmentation significative du loyer en cas de départ du locataire actuel.
QVT et Healthy Lifestyle comme horizons
Les impératifs sanitaires consécutifs à la crise de Covid-19 ont été l’occasion de prioriser la notion de qualité de vie au travail (QVT) et de bien-être, notamment au sein des immeubles de bureaux. Outre le télétravail et la flexibilité des espaces d’entreprises, les attentes des salariés et collaborateurs se portent également vers le « healthy lifestyle » : les immeubles de bureaux et surfaces de travail en général doivent désormais faire de la qualité de l’air et du confort acoustique des priorités, afin de susciter l’intérêt auprès des investisseurs. L’attractivité des espaces de bureaux auprès des collaborateurs impose la création de véritables environnements « healthy », incluant des espaces de détente, salles de sport, bureaux permettant de travailler dans le calme etc. Car en effet la valeur d’un immeuble au regard des investisseurs tend de plus en plus à devenir tributaire de l’opinion des salariés. En termes de QVT, les labels et certifications sont appelés à jouer à nouveau un rôle essentiel : ainsi le label WELL évalue les immeubles d’entreprises en fonction de la santé et du bien-être des occupants autant que de ses performances énergétiques et environnementales.
