Le bail commercial se caractérise par une durée d’engagement relativement longue, c’est pourquoi le code de commerce autorise des baux dérogatoires dits également précaires. Ces derniers se distinguent de la convention d’occupation précaire
Le bail commercial 3/6/9
Le bail classique pour une location de locaux professionnels est le bail commercial (dit 3/6/9), qui s’adresse aux entreprises commerciales, industrielles et artisanales : conclu pour une durée déterminée d’au moins 9 ans, il peut être révisé à l’issue d’une période triennale. Il peut également être résilié de manière anticipée à l’issue de cette période, dès lors que le locataire demande un congé six mois à l’avance par courrier. Le bail commercial 3/6/9, à travers un droit au renouvellement du contrat qui relève de l’ordre public, a pour principal avantage celui d’offrir au professionnel locataire une véritable sécurité juridique. Un bail commercial peut également être cédé dans le cadre d’une cession de fonds commercial, industriel ou artisanal. Les conditions sont bien sûr fixées par la loi et le contrat, de même que la sous-location qui n’est possible que si une close contractuelle le prévoit expressément
Le bail dérogatoire
Ce contrat permet comme son nom l’indique de déroger aux dispositions du bail commercial classique en matière de durée d’engagement : l’avantage principal de ce bail pour le locataire exploitant est donc de ne pas être contraint de s’engager sur une longue période. Le choix d’un bail dérogatoire ne peut être effectué que d’un commun accord écrit entre le bailleur et le locataire Depuis la loi Pinel de 2014, le bail dérogatoire peut être conclu pour une durée qui ne doit pas dépasser 3 ans – et non plus seulement 2 comme auparavant. Naturellement les parties peuvent choisir un engagement plus court. Plusieurs baux dérogatoires peuvent en effet être successivement conclus dès lorsqu’ils n’excèdent pas limite légale. Ce bail est également dit « dérogatoire » en ce que le montant du loyer peut être fixé librement par les parties et n’est pas plafonné, à la différence d’un bail commercial classique.
La convention d’occupation précaire
Création jurisprudentielle consacrée par la loi Pinel, La convention d’occupation précaire permet de déroger au régime des contrats de location : le propriétaire vient ici conférer au locataire un droit d’occupation dans une situation caractérisée par des circonstances exceptionnelles, indépendantes de la volonté des parties. La conclusion d’une telle convention suppose nécessairement l’existence d’une cause objective fragilisant l’occupation des locaux – par exemple dans le cadre d’un immeuble voué à la démolition. La durée de la convention sera en règle générale déterminée par la survenance d’un événement certain qui viendra mettre un terme à l’occupation : celle-ci est le plus souvent relativement courte, les parties pouvant définir ensemble les modalités d’application de la convention d’occupation précaire
