Pourquoi réhabiliter les immeubles obsolètes ?
Le ralentissement subi par l’immobilier neuf tertiaire en 2020 combiné à la politique de lutte contre l’artificialisation des sols pose naturellement la question de la réhabilitation du parc existant. En témoigne l’intérêt des foncières pour les opérations de création de valeur : la part d’actifs « value Added » – portant sur des immeubles présentant de la vacance ou une obsolescence technique nécessitant des travaux – est ainsi passé de 20 % en 2019 à 30 % en 2020. Les immeubles anciens, vendus avec une décote significative, peuvent être après reconversion être cédés sur la base des valeurs des actifs « core » : une stratégie qui permet de générer un taux de rendement interne supérieur à la stratégie de détention long terme d’actifs cores. Le taux de rendement interne du value-added peut atteindre de cette façon 15 à 20 % (contre 6 à 8 % pour le core qui concerne les immeubles prisés ou récents). Une stratégie opportuniste bien menée peut permettre de miser et de capitaliser sur des opportunités émergentes à moindre frais au regard des actifs core. Ces stratégies et performances de reconversion ne sont cependant pas sans risques notamment en raison des autorisations administratives qui en sont le prérequis. S’y ajoutent les incertitudes et aléas portant notamment sur les travaux, les risques de cession ou de location. Pour ces raisons les opérations de réhabilitation dans le cadre de l’immobilier d’entreprise doivent être menées en symbiose avec le développement de programmes neufs.
Concilier les stratégies de réhabilitation avec les programmes neufs
En effet les immeubles anciens sont parfois véritablement obsolètes et impropres aux stratégies de réhabilitation, que ce soit en raison de leur état en tant que tel ou d’une mauvaise localisation. La construction neuve de son côté présente des avantages certains : il s’agit en effet d’actifs certifiés, occupés le plus souvent par des locataires fiables à travers des beaux à long terme, ne nécessitant pas ou peu de travaux. À ce titre les acquéreurs peuvent s’attendre à des rendements significatifs et sécurisés. Les constructions neuves réalisées en BEFA – bail en en état futur d’achèvement – permet par ailleurs aux investisseurs de bénéficier de la garantie de paiement des loyers. Offrant de meilleures prestations grâce à l’utilisation de matériaux aussi performants qu’écologique, les actifs immobiliers neufs se vendront en outre plus chers que les constructions anciennes. La problématique des disponibilités foncières qui affecte la plupart des agglomérations impose cependant à l’immobilier d’entreprise un développement reposant sur l’harmonie entre programmes neufs (mixtes pour la plupart) et opérations de réhabilitation à même de valoriser le parc existant.
