Il n’existe pas de définition juridique de la surface utile en immobilier d’entreprise ; pourtant il s’agit là d’une donnée fondamentale puisque l’estimation correcte des surfaces professionnelles permet entre autres aux entreprises de garantir le confort des salariés et de respecter un ensemble de normes – au sein des espaces de bureaux la norme NF x35-102 impose ainsi 10 m² par salarié, 11 m² dans un bureau collectif et 15 m² dans un espace de travail bruyant. Connaître précisément la surface dédiée aux activités permet également aux sociétés d’aménager efficacement leurs espaces de travail en fonction de l’activité, des besoins en termes de flexibilité (Flex office, desk sharing, nomadisme professionnel en général) et de la culture d’entreprise qu’elles souhaitent créer. Enfin dans le cadre de la crise sanitaire, la maîtrise des surfaces est nécessaire à la mise en œuvre des dispositifs sanitaires – distanciation sociale notamment.
La surface utile brute
La S.U.B. correspond à la surface horizontale située à l’intérieur des locaux, de laquelle sont déduits les éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, gaines techniques, circulations verticales…). Sont également exclus du calcul de cette surface les locaux techniques hors sous-sols et combles (ventilation, chauffage, commutateur téléphonique, poste EDF), exception faite de ceux qui sont affectés à l’usage exclusif d’un locataire. La surface brute est en règle générale mentionnée dans le bail et sert de référence pour le calcul des loyers : dans le cadre d’espaces de bureaux, la SUB correspond environ à 92 % de la SHON (la surface hors œuvre nette)
La surface utile nette
La S.U.N désigne la surface effectivement consacrée aux espaces de travail, qu’il s’agisse de bureaux, ateliers, salles de réunion etc. Elle s’obtient en soustrayant de la surface utile brute la quote-part correspondant aux parties communes, les locaux techniques non partagés, espaces de circulation horizontaux, locaux sociaux et sanitaires.
