Lyon, deuxième métropole économique de France, confirme en 2025 son statut de place forte tertiaire. Si le marché de la location de bureaux y a traversé des turbulences au sortir de la crise sanitaire, il affiche aujourd’hui une réelle capacité d’adaptation. En quête de flexibilité, de durabilité et d’agilité, les entreprises redessinent la carte du tertiaire lyonnais. Décryptage d’une évolution profonde, à la croisée des tendances nationales et des spécificités locales.
Un marché post-Covid résolument transformé
La pandémie de 2020 a provoqué un choc durable sur l’immobilier de bureaux partout en France, et Lyon n’a pas échappé à la règle. Télétravail généralisé, hybridation des modes de travail, rationalisation des surfaces : la demande en location de bureaux a changé de nature.
En 2025, les entreprises lyonnaises ne recherchent plus seulement des m². Elles recherchent des lieux de vie et de collaboration, qui renforcent leur attractivité, fidélisent leurs collaborateurs et s’inscrivent dans une démarche plus responsable.
Les baux classiques longue durée laissent ainsi la place à des formules plus souples, avec des durées d’engagement réduites, des options d’aménagement sur mesure, voire des modèles à la carte inspirés du coworking.
La flexibilité devient la norme
Coworking, bureaux opérés, espaces modulables : le marché lyonnais suit la tendance nationale de fond vers plus de flexibilité.
Des acteurs comme Hiptown, Regus, Now Connected ou Startway se déploient dans des quartiers stratégiques de la ville, proposant des solutions clés en main à destination des start-ups, TPE, PME et même de grands groupes en quête d’agilité.
Ce modèle séduit pour plusieurs raisons :
-
Rapidité de mise en place (bureaux disponibles immédiatement).
-
Réduction des charges fixes.
-
Services intégrés (internet, ménage, accueil, restauration…).
-
Adaptabilité à la croissance (ou décroissance) des équipes.
Les entreprises lyonnaises veulent désormais pouvoir ajuster leur surface de bureaux en fonction de leur activité… sans se lier les mains pour 9 ans.
Des quartiers qui évoluent au rythme des besoins
La géographie des bureaux à Lyon se redessine. Si la Part-Dieu reste le cœur battant du tertiaire, la saturation de l’offre, les loyers élevés et la recherche de qualité de vie poussent les entreprises à explorer d’autres quartiers.
Parmi les zones en plein essor en 2025 :
-
Gerland, qui attire grâce à sa mixité fonctionnelle et ses grands projets immobiliers.
-
Confluence, au sud de la Presqu’île, qui conjugue modernité architecturale, innovation et respect de l’environnement.
-
Villeurbanne et Vaise, qui séduisent pour leur accessibilité et leur cadre de vie.
Le Grand Lyon pousse également à la redéfinition des pôles d’activité avec l’arrivée de nouvelles lignes de métro, des projets de rénovation urbaine et un soutien fort aux projets durables.
L’hybridation des espaces : vers des bureaux “augmentés”
En 2025, les bureaux ne se limitent plus à un simple espace de production. Ils deviennent des lieux d’expérience, de collaboration, d’identité d’entreprise. Cette tendance, très marquée à Paris, s’installe aussi à Lyon.
Les espaces de location intègrent de plus en plus :
-
Des zones informelles de détente ou de brainstorming.
-
Des services bien-être (salle de sport, yoga, soins).
-
Des espaces événementiels ou partagés.
-
Des terrasses, jardins, rooftops.
Cette “expérientialisation” du bureau est essentielle pour donner envie aux collaborateurs de revenir sur site… et pour séduire les talents dans un marché du travail très concurrentiel.
L’immobilier tertiaire sous le prisme de la RSE
Autre tendance forte de 2025 : la prise en compte des enjeux environnementaux. Les entreprises sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique, aux matériaux utilisés, et à la sobriété des bâtiments qu’elles occupent.
Cela se traduit sur le marché de la location par une demande en hausse pour :
-
Des bureaux certifiés (HQE, BREEAM, Effinergie…).
-
Des bâtiments rénovés plutôt que neufs, pour limiter l’empreinte carbone.
-
Des espaces connectés et pilotés, optimisant les consommations (chauffage, climatisation, éclairage…).
Les bailleurs, de leur côté, ont compris que ces critères devenaient des arguments commerciaux décisifs, et investissent massivement pour faire monter en gamme leur patrimoine.
Des tensions sur l’offre “premium”
Si l’offre de bureaux en location à Lyon est globalement dynamique, on observe en 2025 une pénurie sur certains segments, notamment :
-
Les bureaux de petite ou moyenne surface, bien situés, modernes et éco-responsables.
-
Les espaces de dernière génération, adaptés aux nouveaux usages (open space modulable, acoustique optimisée, connectivité…).
Cette tension crée une compétition accrue entre entreprises pour sécuriser les meilleures adresses, mais ouvre aussi des opportunités aux promoteurs et investisseurs souhaitant réhabiliter des immeubles plus anciens.
Les chiffres clés du marché lyonnais en 2025 (estimation)
-
Taux de vacance global : autour de 6 %, en légère baisse par rapport à 2024.
-
Loyer prime (Part-Dieu) : environ 340 €/m²/an HT HC.
-
Volume de transactions : stable, avec une demande placée entre 200 000 et 250 000 m².
-
Coworking : près de 15 % du marché, en croissance continue.
Ces données confirment une reprise bien engagée, portée par la diversification des formats de location et par une demande qualitative.
Quelles perspectives pour la suite ?
À l’horizon 2026-2030, plusieurs tendances devraient se confirmer :
-
Une consolidation du modèle locatif flexible, qui pourrait devenir la norme.
-
Une montée en puissance de l’offre périurbaine, avec l’émergence de hubs tertiaires dans des villes comme Bron, Décines ou Saint-Priest.
-
Un marché plus digitalisé, avec des plateformes intégrées permettant de piloter la location, l’occupation et la maintenance des bureaux.
-
Une demande accrue pour des espaces de travail « responsables », aussi bien écologiquement que socialement (inclusivité, accessibilité, qualité de vie).
Lyon, laboratoire du bureau de demain
En 2025, Lyon confirme sa place dans le top des villes où il fait bon entreprendre… et s’installer. Son marché de la location de bureaux illustre les grandes mutations du monde du travail : quête de sens, exigence de qualité, désir de liberté.
Le bureau n’est plus une obligation. Il devient un levier stratégique. À Lyon, les entreprises l’ont compris, les bailleurs aussi. Ensemble, ils façonnent une nouvelle ère tertiaire, plus souple, plus durable et plus humaine.
