La cession : un acte libre pouvant être assorti de conditions
La cession du bail commercial est un mécanisme juridique permettant au locataire de quitter son local sans rompre le contrat de bail : le locataire cède donc son droit au bail, soit par une vente dans le cadre de la cession du fonds de commerce, soit en vendant le droit au bail pris isolément. Un autre commerçant – le cessionnaire – en achetant ainsi le bail commercial, prend la succession du locataire sortant – le cédant – dans le contrat de bail. Lorsqu’il cède son droit au bail, le locataire transmet tous ses droits au cessionnaire qui se substitue à lui, l’acquéreur devenant donc titulaire du bail avec tous les droits et obligations qu’il comporte. S’il existe une clause de garantie solidaire dans la cession, le cédant est tenu solidairement avec le cessionnaire du paiement des loyers.
La cession du bail commercial est libre : cela signifie que le bail commercial ne peut interdire de manière absolue et générale la cession du bail à l’acquéreur du fonds de commerce, des clauses pouvant cependant imposer le respect de certaines formalités essentielles.
Le bail commercial peut ainsi contenir une clause imposant l’accord préalable du bailleur avant la cession, ou une clause prescrivant le respect de certaines formalités : présence du bailleur lors de la signature de l’acte de cession ou accord de ce dernier, passage devant le notaire etc., le manquement à une de ces formalités privant d’effet l’acte de cession au regard du bailleur. En outre, le contrat de bail peut légalement prévoir que le bail ne pourra être cédé qu’à « un successeur dans le commerce du locataire », c’est-à-dire à l’acquéreur du fonds de commerce.
Au-delà des dispositions contenues dans le contrat de bail, la loi prévoit que l’acte de cession soit signifié au bailleur par l’intermédiaire d’un huissier, sans conditions de délais. L’absence de cette formalité rend la cession inopposable au bailleur de même qu’aux tiers.
Le renouvellement
Le bail commercial permet au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail commercial. Généralement conclu pour une durée de 9 ans – avec révisions triennales – le bail commercial est renouvelé de deux manières :
- Tacite reconduction : À l’arrivée du terme si ni le locataire ni le bailleur n’ont manifesté leur intention de renouveler le contrat de bail commercial ou d’y mettre fin, le bail est implicitement et automatiquement reconduit. Le contrat de bail commercial, sans être renouvelé, va continuer à produire ses effets pour une durée indéterminée mais le locataire n’est plus alors titulaire du droit au bail – ce qui peut entraîner des difficultés en cas de vente du fonds de commerce.
- Renouvellement du bail commercial : le bailleur et le locataire conviennent d’un accord pour le renouvellement, le nouveau bail commercial étant en principe conclu dans les mêmes conditions que le précédent – bien que le loyer puisse être modifié – pour une durée de 9 ans. La demande de renouvellement de bail commercial peut être effectuée par le locataire dans les six mois précédant la fin du contrat, (par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR), le bailleur disposant d’un délai de 3 mois pour y répondre. En l’absence de réponse dans les délais impartis, le propriétaire est considéré comme ayant accepté le renouvellement.
Mais l’initiative appartient principalement au bailleur qui, au moins six mois avant la date d’expiration du bail commercial, peut délivrer un congé au locataire par acte d’huissier. Le congé comporte généralement une offre de renouvellement du bail commercial que le locataire est libre d’accepter ou non. Mais le bailleur peut aussi délivrer un congé sans offre de renouvellement en proposant une indemnité d’éviction ou en invoquant un motif grave et légitime.
