L’emplacement
Le choix d’un secteur d’implantation approprié est un élément déterminant pour la stratégie et le développement futur de l’entreprise. Il importe donc de déterminer l’emplacement qui conviendra le mieux à une activité de bureaux, en tenant compte notamment de la popularité du quartier, des sociétés déjà présentes qui contribuent à son rayonnement, de l’accessibilité au regard des clients et partenaires éventuels. Concernant ce dernier élément il faut s’assurer que les bureaux soient aisément localisables, avec à proximité la présence de parkings et de transports en commun ; il ne faut pas oublier que le déplacement constitue un effort de temps et d’énergie pour le client, l’entreprise devant en la matière lui faciliter la tâche autant que faire se peut. Pour une activité de bureaux, l’implantation au cœur d’un quartier d’affaires ou à proximité est bien évidemment le facteur clé pour l’emplacement de la future entreprise : il appartient donc au chef d’entreprise d’étudier attentivement les secteurs les plus dynamiques en termes d’activité de bureaux.
Configuration et normes
L’espace de bureaux pourra prendre des formes différentes selon l’activité de l’entreprise, qui détermine en grande partie la configuration des surfaces. Il est par conséquent opportun d’établir un cahier de charges faisant mention des besoins précis de l’activité : celle-ci nécessite-t-elle l’aménagement d’une zone d’accueil, d’une salle d’attente, d’une salle de pause… ? La société doit par ailleurs déterminer le cadre de travail qui correspond le mieux à son activité ; elle peut ainsi favoriser le dynamisme et le partage des bureaux open-space, ou au contraire choisir le calme et la confidentialité des bureaux fermés. L’entreprise peut également opter pour les surfaces de coworking de plus en plus prisées. Chacun de ces choix pèsera naturellement sur le choix des bureaux professionnels. Le choix des bureaux doit également tenir compte des normes d’aménagement, qui sont relativement nombreuses et importantes : sécurité incendie, éclairage, restauration, sanitaire, circulation des personnes à mobilité réduite, qualité de l’air et de l’eau sont autant d’éléments qui doivent impérativement être pris en considération. Si les bureaux ne sont pas en accord avec ces normes au moment de l’achat, il en résultera pour l’entreprise des dépenses supplémentaires pour satisfaire aux critères d’aménagement : à ce titre l’achat de bureaux neufs est un avantage certain.
Prix et rendements
Le prix des surfaces de bureaux dépend du marché et des critères mentionnés précédemment, notamment l’emplacement et le caractère récent ou non de l’immeuble. Choisir ses bureaux en ne se basant que sur le prix est ainsi une erreur majeure, le prix du bien à l’achat ou la location ne pouvant être considéré indépendamment de ces critères. L’implantation au sein d’un quartier d’affaires de renommée ou en devenir sera forcément bien plus coûteux qu’un bâtiment situé dans une rue excentrée, mais les opportunités de développement seront considérablement plus nombreuses dans le premier cas.
L’achat de bureaux peut également correspondre à un investissement – l’investisseur n’étant alors pas nécessairement une entreprise – et c’est alors le rendement qui tiendra lieu de critères essentiel : le prix de vente des bureaux devra alors correspondre au rendement attendu par le les investisseurs. La rentabilité brute du bien se calcule en divisant le montant des loyers annuels par le prix d’achat, puis en multipliant le résultat par 100. Celle-ci est directement influencée par l’ensemble des critères évoqués précédemment, lesquels peuvent parfois s’avérer difficiles à évaluer : l’assistance d’un professionnel de l’immobilier d’entreprise s’avère par conséquent souvent nécessaire en matière d’investissement de bureaux.
