Un marché essentiellement porté par Paris et l’Île-de-France
2019 aura été une année record pour l’immobilier d’entreprises avec plus de 35 milliards d’euros investis sur le marché, tous secteurs confondus – bureaux, commerces et logistique. Une augmentation de 16 % en un an (près de 50 % sur les cinq dernières années). Cette performance est essentiellement portée par l’immobilier de bureaux qui représente 25 milliards d’euros investis en France sur l’ensemble de l’année : plus de 2,3 millions de m² de bureaux ont ainsi été placés sur en Ile-de-France.
En effet, contrairement à ce que l’on observe en Allemagne et au Royaume Unis, les investissements en France sont essentiellement concentrés au sein de la capitale-région qui représente à elle seule 75 % des montants investis à l’échelle nationale, soit près de 27 milliards d’euros. Symbole de la vitalité de l’Île-de-France le quartier d’affaires de la Défense a connu une année à 3,6 milliards d’euros…
Fait essentiel, Paris et l’Île-de-France dans son ensemble attirent de plus en plus l’intérêt des investisseurs étrangers : les investissements de ces derniers ont ainsi été multipliés par deux depuis 2017, passant de six à douze milliards d’euros soit 45 % de l’ensemble des investissements. Les chiffres exceptionnels de l’année 2019 doivent également beaucoup aux mega-deals, puisqu’en 2019 les transactions supérieures ou égales à 400 millions d’euros ont pesé pour 10,1 milliards d’euros, contre 7,4 milliards l’année précédente.
Côté rendement, l’immobilier industriel et logistique – qui représente 5,6 milliards d’euros pour l’année 2019 – se distingue par l’attraction particulière qu’il exerce sur les investisseurs français, mais également européens, anglo-saxons ou asiatiques qui en attendent de meilleurs rendements que dans le marché tertiaire : 4 et 5% sur les meilleurs actifs, contre 2,75 à 3,25% pour les bureaux.
Avec 5,7 milliards d’euros investis au cours de l’année, le marché des commerces a commencé à reprendre de la vigueur au troisième trimestre 2019, avec un regain d’intérêt des investisseurs pour les rues commerçantes, les centres commerciaux et les parcs d’activités. Là encore c’est le marché parisien qui concentre l’essentiel de la demande.
En progression, le prix moyen du mètre carré en région parisienne s’établit désormais à environ 7 770 €, soit une revalorisation de 19% sur un an. Les loyers poursuivent aussi leur ascension dans le cadre d’un marché relativement tendu : les loyers prime dans Paris QCA ont atteint un nouveau record : 860 €/m²/an, soit 6% de plus qu’en 2018. Les loyers de « seconde main » sont eux aussi en hausse, le loyer moyen se positionnant aux alentours de 390 €/m²/an à l’échelle francilienne, et à 624 €/m²/an dans le Quartier central des Affaires. Une tendance qui devrait se maintenir en 2020 en raison d’une forte demande et d’un taux de vacance de 5 % en matière de bureaux.
La ville de Lyon s’impose, les métropoles de l’Arc Ouest se révèlent…
Si Paris fait sans conteste office de locomotive pour l’immobilier professionnel français, les marchés des grandes métropoles provinciales ont également connu en 2019 un essor considérable, notamment à Lyon : avec 1,1 milliard d’euros investis au quatrième trimestre, portant le total des investissements de l’année à 2,5 milliards d’euros, la Métropole lyonnaise a connu une hausse de 70 % par rapport à 2018. Le volume d’investissements a été porté essentiellement par des transactions supérieures à 100 millions d’euros, qui représentent 44 % des montants investis. Ces derniers se concentrent essentiellement à Lyon intra-muros (77 % des investissements pour 2019). Toujours à Lyon Intra-muros, le taux de rendement prime bureaux a connu une compression de 20 points de base au cours du quatrième trimestre et se positionne à 3,50 %.
62 % des montants investis sur le marché lyonnais concernent les bureaux : 1,5 milliards d’euros soit une hausse de 34 % sur un an pour un record historique, qui confirme l’essor du secteur tertiaire de la métropole lyonnaise devant le commerce (624 millions €) et la logistique (175 millions €). Les investissements furent portés par des méga-deals réalisé dans le cadre de la tour To Lyon, le Corner à Part-Dieu, ou encore Convergence dans le 2e arrondissement. La demande placée pour les bureaux a progressé de 32 % en 2019 avec près de 100 000 m² de plus qu’en 2018 : on dénombre 619 transactions, dont 3 portant sur des surfaces de plus de 20 000 m². Si la Part-Dieu demeure un centre de gravité incontestable, le neuf concentre 54 % de la demande placée et c’est le quartier de Gerland qui en la matière se place en tête des secteurs.
Fortement dynamisées par leurs grands projets d’aménagement, les métropoles de l’arc Ouest font également leur entrée dans la « cour des grands ». Le marché immobilier de bureaux bordelais est ainsi en plein développement, porté par Euratlantique et l’arrivée prochaine de la LGV qui a favorisé l’implantation de grandes entreprises. À Nantes, l’ensemble des offres sur EuroNantes et l’ïle de Nantes étaient déjà précommercialisées au premier trimestre 2019 ; sur la même période près de 60 000 m² de surface de bureaux avaient fait l’objet de transactions, avec notamment l’implantation de grandes sociétés telles que Vinci Construction. La métropole nantaise a connu une année exceptionnelle, favorable aux investissements notamment étrangers du fait d’un rendement particulièrement élevé : 4,75 %. L’immobilier professionnel de Nantes traverse ainsi une période de forte envolée des prix, notamment dans le centre-ville où les biens estimés à 150 €/m² sont facilement commercialisés à 200 € le mètre carré ou plus. Les loyers restent cependant attractifs en matière de bureaux, avec un loyer prime d’environ 190 €/m²/an.
