Le marché immobilier de bureaux lyonnais s’illustre par la force de ses investissements. Avec un taux prime de 3,80%, les valeurs locatives varient selon les secteurs (Part -Dieu, Confluence, Gerland etc.)
La croissance du marché de bureaux lyonnais
Le marché immobilier tertiaire de la métropole lyonnaise a définitivement tourné le dos aux conséquences de la crise sanitaire pour renouer avec la vitalité et le dynamisme. Avec environ 150 000 m² de volume placé au début du T3 2022, le marché de bureaux lyonnais enregistrait alors une croissance de 12 % au regard de l’année précédente. Au total 325 237 m² de bureaux furent commercialisés en 2022, marquant pour le marché lyonnais la troisième meilleure performance de son histoire tertiaire. Les dynamiques de responsabilité sociétale des entreprises (RSE) ont contribué à la volonté des grands acteurs de mettre en œuvre des stratégies immobilières tournées vers des actifs flexibles, plus durables et économiques en termes de surfaces. Une tendance qui fin 2022 se traduisait par une croissance du marché tertiaire de 16 % par rapport à la moyenne décennale.
Une baisse de l’offre disponible
Cette croissance retrouvée a bien entendu eu des conséquences au regard de l’offre de bureaux disponibles pour les entreprises et investisseurs – à noter que 55 % de la demande placée concernait des surfaces neuves ou restructurées, les pré-commercialisations constituant quant à elles 34 % des opérations au T4 2022. À la fin de ce quatrième trimestre, l’offre immédiate enregistrait un recul important pour s’établir à 314 200 m², soit une baisse de 16 % par rapport à l’année précédente. On constate également une tendance inquiétante à la pénurie de surfaces de bureaux neuves/restructurées, puisque l’offre immédiate désormais ici inférieure à 100 000 m². Le marché immobilier tertiaire lyonnais se caractérise donc par une tension particulièrement forte sur certains secteurs, le taux de vacance étant toujours en baisse pour atteindre désormais 4,4 %
Bureaux lyonnais : les valeurs locatives
Grâce aux nombreuses opérations de restructuration et à la qualité des programmes immobiliers tertiaires mis en œuvre par la métropole lyonnaise, la valeur prime des loyers s’établit à 340 € HT-HC/m²/an. Celle-ci a connu une évolution favorable de ses performances entre 2020 et 2021 passant de 302 €/m² à 323 €/m², une progression de 7 % en un an. Les taux primes se sont ainsi resserrés fin 2022 à Lyon pour atteindre 3,80 % soit plus de 30 points de base, une tendance probablement appelée à se poursuivre en 2023 en raison de l’évolution des taux obligataires d’Etat, des taux d’emprunts et des coûts de construction.
La moyenne des loyers en ce qui concerne les bureaux de première main en agglomération enregistrait une baisse de 5 % au quatrième trimestre 2022 pour atteindre 200 € par mètre carré. Elle atteint 225 €/m² à Lyon intra-muros, portée particulièrement par les loyers qui caractérisent le quartier d’affaires de la Part-Dieu aujourd’hui en pleine restructuration – 309 €/m² en moyenne. Sans surprise les valeurs extra-muros sont bien plus basses puisque la moyenne s’établit à 162 € par mètre carré. Concernant les valeurs locatives des bureaux de seconde main, elles sont en augmentation sur un an et atteignent désormais 195 € en moyenne
Un marché de l’investissement en excellente santé
Au quatrième trimestre 2022, le marché de l’investissement lyonnais enregistrait son niveau d’activité le plus haut de l’année avec 767 millions d’euros investis. Au total, 1,7 milliards d’euros ont été investis en immobilier tertiaire en 2022 soit une hausse de 11 % par rapport à l’année précédente. La troisième meilleure performance pour la métropole lyonnaise donc, derrière les années exceptionnelles que furent 2019 et 2020.
Lyon représente ainsi le premier marché régional en termes d’investissement, avec des opérations particulièrement remarquables telles que l’acquisition de la « Tour M » par la société américaine de gestion d’actifs Blackrock. Un mega-deal dont le montant s’élève à 200 millions d’euros. Rappelons que 323 millions d’euros avaient été investis en bureau au premier semestre 2022, une hausse de 21 % par rapport à l’année précédente au cours de la même période. L’année fut également marquée par la conclusion de méga deal de grande ampleur telle que l’opération portant sur l’immeuble urbain Garden pour une valeur de 157 millions d’euros.
Part-Dieu, Confluence, Gerland, Bellecour…les quartiers prisés de Lyon
Dans le secteur de Lyon Part-Dieu, deuxième quartier d’affaires à l’échelle nationale, le loyer prime se maintient à 340 €/m²/an HT HC (IGH) et à 315 € (non IGH). Comme indiqué précédemment, le loyer moyen pour les bureaux à louer dans le secteur s’élève à 309 € par mètre carré, certains observateurs le situant cependant plutôt autour de 320 € en moyenne. En effet le quartier d’affaires de la Part-Dieu est sans aucun doute l’un des plus prisés de l’agglomération en raison des programmes tertiaires et aménagements en cours, de son excellente accessibilité et de la présence de la Gare de Lyon Part-Dieu qui constitue un véritable hub international. En 2022, Lyon-Part Dieu a ainsi concentré 24% de la demande placée.
De son côté, le quartier de Gerland dans le septième arrondissement de Lyon continue de stimuler le marché de la location de bureaux. Le loyer moyen au quatrième trimestre 2022 s’établissait à 192 €/m² (avec un rendement atteignant 4%) pour atteindre 245 € en ce qui concerne les bureaux hauts de gamme. Sur le secteur Préfecture / Université le loyer des bureaux à louer atteint 240 €/m2/an. Dans le reste de la métropole, le loyer prime oscille entre 210 € et 330 € : ce dernier loyer correspond à ce que l’on observe dans le secteur de la Presqu’île lyonnaise portée par le dynamisme les valeurs locatives du quartier d’affaires de Confluence. Au sein des quartiers les plus huppés de l’agglomération lyonnaise tels que Cordeliers ou Bellecour, le loyer moyen pour une location de bureaux atteints respectivement 356 €/m² et 367€/m²
Enfin les entreprises qui recherchent des bureaux disponibles à la location au cœur de Lyon sans disposer de moyens importants vers les zones situées autour des stations de métro Mermoz-Pinel 173€/m²/an, Cuire 215€, Valmy 215€, Vaulx-en-Velin La Soie 167€.
