Le terme « local d’activité » est communément utilisé en immobilier d’entreprise mais savez-vous le définir ? Par exclusion, il ne doit pas être confondu avec un immeuble de logistique ou de messagerie. En effet, un local d’activité se définit comme un local destiné à l’exercice d’activités industrielles ou de stockage /d’atelier et/ou artisanales. En terme de localisation, les locaux d’activités sont généralement situés sur des zones dédiées en périphérie des villes. Car ces dernières disposent d’éléments nécessaires à leurs implantations. Donc pour votre recherche autant les rechercher là où l’offre se situe.
Le choix de votre local d’activité à Nancy participera au succès de votre activité. Aussi, afin de faire le meilleur choix, plusieurs questions sont à vous poser. Quelle localisation est pertinente pour l’activité de votre entreprise ? Quels sont les critères auxquels le local doit satisfaire ? Quel est votre budget ? Quels sont les tarifs pratiqués sur le marché? Est-ce que le tarif du bien choisi est conforme aux prix du marché ? etc.
La localisation
Selon l’adage bien connu en immobilier : la localisation, la localisation et la localisation est un critère déterminant dans une recherche immobilière. Pour une bonne localisation, il vous faudra donc prendre en compte plusieurs éléments :
L’accessibilité de la zone/localisation
Pour être au plus près de vos zones d’intervention, il faut vérifier les accès routiers et autoroutiers ainsi que les transports en commun. Existe-t-il une voirie adaptée à des passages de véhicules poids lourds ou est-ce que cet emplacement géographique est stratégique ? Cet aspect est également important pour vos collaborateurs.
À Nancy, la plupart des zones d’activités et notamment celles de Ludres-Fléville et Heillecourt sont desservies par les transports en commun et accessibles par des accès autoroutiers. On retrouve également des zones plus typées artisanales (pour le stockage et les artisans) qui sont souvent proches de zones commerciales comme sur la zone du marché de gros à Vandoeuvre ainsi que des zones d’activités hors-métropole de Nancy comme la ZAC du Breuil.
L’environnement
Où se situent vos partenaires, clients, fournisseurs ? Votre localisation pourrait être déterminante par rapport à eux. Est-ce que l’attractivité de la zone est importante pour vous ? Cela peut le devenir si vous devez recevoir des clients au sein de votre entreprise ou si vous avez besoin que la zone sur laquelle vous souhaitez vous implanter soit « labellisée » ou bien connue de votre écosystème.
Par ailleurs, n’hésitez pas à demander le plan local d’urbanisme (PLU) à la mairie afin de savoir ce qu’il est possible de faire et quelles sont les activités proscrites. Renseignez-vous sur les projets d’urbanisme comme les modifications du sens de circulation des véhicules, changement de propriétaire…
Si le bien est en copropriété pensez à vérifier le règlement afin de savoir ce qu’il est possible de faire.
Les services
Une composante à ne pas oublier dans tout cela : vos salariés et l’importance de leur qualité de vie au travail. En effet, attardez-vous un moment sur les services et commodités proches de votre future implantation. Souvent les zones d’activités sont proches de zones commerciales qui offrent des services de restauration ou de loisir, cela donne la possibilité d’améliorer leur qualité de vie au travail.
Les critères de recherche
Après la localisation, il vous faudra ensuite déterminer les critères de recherche du bâtiment lui-même. Que faut-il regarder en priorité ?
La superficie et les prestations du local d’activité
La définition de la superficie nécessaire à votre activité est le premier critère important à déterminer. Par exemple, pour une surface inférieure à 300 m², il est préférable que vous orientiez votre recherche sur des locaux type artisanaux (pas besoin de hauteur, pas besoin de quai pour livraison, besoin de peu de bureaux).
Ensuite, il vous faudra déterminer les caractéristiques indispensables auxquelles le local doit répondre. Chaque recherche est différente et détermine les conditions sine qua non auxquelles la future implantation doit satisfaire. Tous ces éléments sont fondamentaux car sans eux l’exploitation du site risquerait d’en souffrir.
Lorsque vient le moment de la visite, il est important de vérifier les points fondamentaux pour vérifier si le local est adapté à votre activité :
Quelle est la taille des portes sectionnelles ? Quel est le dimensionnement de l’accès pour les camions ? Y-a-t-il une porte à quai ? Est-ce qu’il y aura des travaux à prévoir ? Aurais-je besoin de mettre aux normes le local par rapport à l’activité que je vais pratiquer ? Est-ce qu’il bénéficie d’un parking assez grand pour les salariés et visiteurs ? Quelle est la hauteur sous toiture ?
Puis vous pouvez déterminer les caractéristiques supplémentaires qui ne sont pas essentielles. Ces derniers pourraient constituer un plus mais seraient non déterminants pour la recherche. Enfin si vous n’avez pas trouvé le local qui vous convient, il peut être pertinent de faire réaliser un compte propre.
Les conditions financières
Elément fondamental : établissez votre budget afin d’adapter votre recherche. À quelles conditions financières devez-vous vous attendre lorsque vous recherchez un local d’activité à Nancy ?
D’un point de vue général, pour un local de seconde main on peut définir une fourchette de prix à un loyer moyen de 50 à 60€ du m² HT HC par an. Pour des locaux neufs, le loyer moyen varie de 60 à 70€ par m² HT HC par an.
En ce qui concerne la vente, le prix moyen varie de 400 à 500€ HT par m² pour des locaux de seconde main. Pour des locaux neufs, il passe de 700 à 800€ HT du m². Dans ce cas, le delta entre la fourchette basse et la fourchette hausse se définit en fonction de la qualité de la prestation du bâtiment. Il peut également fluctuer selon la localisation du bâtiment.
